一、基本案情

　　原告黄某。

　　被告刘某。

　　2009年3月28日原告黄某和被告刘某签订《门面租赁合同》，约定原告黄某将其所有的位于汨罗市某市场3栋42号、44号门面出租给被告刘某，租期为三年（2009年3月24日--2012年3月24日），租金为34000元/年。现合同到期后，原告黄某要求收回门面自用，但被告刘某认为双方在合同中约定租赁期满，被告要求继续承租的，应在合同到期前一个月与原告订立续租合同，交清下期租金，双方在合同中约定被告有展期续租的权利，故要求继续承租门面，双方未能达成一致处理意见，故诉至法院。

　　二、分歧

　　该案在审理过程中，存在两种不同的处理意见:

　　第一种意见认为，原被告在合同中约定了，租赁期满，被告要求继续承租的，应当在合同到期前一个月与原告订立续租合同，交清下期租金，据此被告答辩称被告有展期续租的权利，故双方应当重新签订租赁合同，被告继续承租原告门面。

　　第二种意见认为，原被告虽然在合同中对门面续租有所约定，但双方并未能达成一致意见，现合同已到期，原被告在续租上无法协商一致，故被告应腾空并向原告交付所承租的门面，同时支付门面到期后至门面最终交付期间的门面使用费用，费用计算参照双方租赁合同中约定的租金计算。

　　三、评析

　　笔者同意第二种处理意见。其理由如下：

　　本案的处理关键是如何理解被告提出的“展期续租权”，如果被告提出的这个权利正当，应当支持，则双方应当重新签订租赁合同，被告继续承租原告门面并支付租金；而如果被告提出的这个权利不能获得支持，则现双方合同已经到期，被告应当交付承租物并支付占用期间的费用。

　 “展期”据《辞海》所解，意为宽延日期，“续租”意为继续承租，故“展期续租”应理解为宽延一定的日期继续承租之意。就本案来说，被告认为双方在合同中约定租赁期满，被告要求继续承租的，应在合同到期前一个月与原告订立续租合同，交清下期租金。综合案件事实、双合合同约定及事实陈述，被告所述之“展期续租权”实应为“优先承租权”。即，租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。

　　关于优先承租权，现行法律并无明文规定，这种优先权类似于现行法律中所规定的优先购买权。两者都反映了租赁权的物权化倾向。虽然传统民法中租赁权纯属债权，但随着社会经济的发展，在２０世纪后的各国民法为了稳定租赁关系，保护承租人利益，大都采取了租赁物权化的法律对策。主要表现在：１．同一物的同一部分只可设立一个租赁权。２．出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力。３．在租赁合同关系中承租人享有优先购买权。但是优先承租权与其他几项已被法律所采纳的承租人权利又有一定的区别。首先，其他三项权利均要求在租赁合同的有效期间内，而优先承租权则发生在租赁期满后下一个租赁合同签订期间；其次，优先购买权对抗的是第三人，而优先承租权不单可以对抗第三人，更是对出租人的所有权进行一定限制。因此，承认优先承租权其实就是赋予租赁权更大的物权效力，使其在租赁合同期间拥有的排他性延续到租赁合同期满后的一段时间内。

　　但基于合同自由原则，合同主体在进行合同活动时意志独立、自由和行为自主，即合同主体在从事合同活动时，以自己的真实身份来充分表达自己的意愿，根据自己的意愿来设立、变更和终止民事权利义务关系。合同自由具体表现一般包括：1缔约合同的自由、2选择相对人的自由、3决定合同内容的自由、4变更或者解除合同的自由、5选择合同方式的自由、选择违约补救方式的自由、7选择裁判的自由。就本案来说，原被告的原租赁合同确定的优先承租权实际上是对合同自由中选择相对人自由作出了适当限制，即如果原告需要将门面继续出租，则在选择承租人时在同等条件下要优先被告。但同样是基于合同自由原则，原告的缔约合同自由和决定合同内容自由等并未受到限制，也就是说原告应当有权决定是否与他人订立合同，即如果原告不打算将门面继续出租的话，被告的优先承租权无法实现；同样在决定合同内容时，当事人有权依法决定合同的内容，在法律规定的范围内，可以自由订立合同条款，这也是原被告“讨价还价”的过程，如果原被告无法对合同内容合意一致，同样合同无法成立，且过分强调承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。

　　综上所述，被告刘某虽然对原告黄某拥有优先承租权，但双方对合同无法达成合意，故被告刘某无法继续承租原告黄某门面。被告刘某应当腾空并交还承租原告黄某的门面，同时支付门面到期后实际使用租赁物期间的占有使用费，费用计算参照双方租赁合同中约定的租金计算，以实际使用租赁物的期限为标准。