[案情简介]
2010年4月8日,某置业公司与第三人某设计公司工会签订了《某住宅小区商品房团购协议书》,合同约定,房屋均价为每平方米x元,某置业公司取得《商品房预售许可证》30日内,由某置业公司与购房户个人签订《商品房买卖合同》,并按合同约定付清余款。某置业公司应当在施工许可证下达后30个月内,依照相关规定将验收合格的商品房交付给购买人。2010年4月30日,某置业公司与刘某某签订了商品房认购协议书,协议约定:1、刘某某已交纳内部认购诚意金(定金)x万元人民币,选定房号、面积x㎡,单价为x元/㎡。2、付款方式分一次性付款与银行按揭两种。由刘某某自行选择一种付款方式。3、刘某某有权按约定选购住房,与甲方(某置业公司)签订《商品房买卖合同》。4、刘某某系第三人所属职工或第三人认可的参加团购协议的客户,某置业公司与第三人签订的《某住宅小区商品房团购协议书》是本协议的关联协议,乙方(刘某某)认可《某住宅小区商品房团购协议书》的所有条款。并对房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,协议签订后,刘某某按照约定支付了购房款。后该房于2011年7月获得预售许可。2011年1月17日因某置业公司要求将房屋价格上涨而导致购房户的反对,后刘某某起诉至法院,请求法院判令确认《商品房认购协议书》合法有效并认定商品房认购协议书为商品房买卖合同。
[分歧]
对于本案刘某某与某置业公司签订的商品房认购协议书是否可以认定为商品房买卖合同的问题,法院在审理过程中主要产生了两种观点,一种观点认为,从本案查明的事实来看,刘某某与某置业公司所签订的商品房认购协议书对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项均进行了约定,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案双方当事人所签订的商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同”。另一种观点认为,本案刘某某与某置业公司签订的《商品房认购协议书》虽然对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,但是在双方所受约束的《某住宅小区商品房团购协议书》与《商品房认购协议书》均约定双方必须再另行签订《商品房买卖合同》,故双方所签的商品房认购协议仍然应认定为预约合同,不能认定为商品房买卖合同。
[审理]
法院经审理后认为,刘某某与某置业公司所签订的《商品房认购协议书》虽然对于所售房屋的基本状况、房号、面积、价格、付款方式、交房的条件、交房时间、违约责任、供水、供电、以及办理产权证的费用等一系列事项进行了约定,但是双方在《商品房认购协议书》第十六条明确约定本协议书为双方签订《商品房买卖合同》的有效附件,从《商品房认购协议书》的内容来分析,第一,付款方式是由购房者选择的,必须在将来订立的商品房买卖合同中确定,对付款时间也应在商品房买卖合同明确。第二,在《商品房认购协议书》中第九条约定,乙方(刘某某)有权按约定选购住房,与甲方签订《商品房买卖合同》,也说明双方必须再另行签订《商品房买卖合同》,以上充分说明双方的真实意思表示是还须另行签订《商品房买卖合同》。另依据《商品房团购协议书》第六条第(3)点的约定:“在甲方(即某置业公司)取得《商品房预售许可证》30日内,由某置业公司和购房者个人(刘某某)签订《商品房买卖合同》(收回《商品房认购协议书》)”,也说明双方应另行签订《商品房买卖合同》,可见刘某某与某置业公司在协议已经明确约定在某置业公司具备商品房预售条件时双方还需重新签订商品房买卖合同,因此,该《商品房认购协议书》系将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同,刘某某主张应将该《商品房认购协议书》认定为《商品房买卖合同》的理由不能成立,其请求法院不予支持。
[评析]
本案如何判决,首先需要厘清预约与本约的区别。何为预约,我国立法并未作出明确解释。从民法理论而言,预约,是相对于本约而言的一种特殊合同,是指向本约的缔结,诚如郑玉波先生所言,“预约乃约定将来成立一定契约之契约”,其目的在于排除预约合同当事人进入另一项同一性质的合同。预约从本质上而言,仍是形式完备的合同,该合同为双方当事人确立合同关系,明确双方权利义务,应适用有关合同成立生效及履行等一般原则。在司法实践中,预约与本约很难辨别,预约与本约的关系经常被混淆,对于双方的关系,无论是理论界还是实务界都皆有争议,观点也颇多。关于两者的界定,不能仅仅依字面文字来判断,而应当综合双方所签合同的全部内容予以认定,如若预约合同中对相关事项均已达成共识、形成合意,且双方已认为再无另行订立合同之必要,则可认定为本约合同。
在商品房买卖纠纷中,判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,主要是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定。商品房认购书要认定为商品房买卖合同应当具备三个条件:一是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。但是《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容达十三项之多,而司法实践中很少有商品房认购协议书具备了全部主要内容,为此在司法实践中有很多当事人以此为由进行抗辩,而法官在判决中对该问题也经常认定不一致。按合同法原理,无论什么种类的合同,只要其依法成立就有效,该合同并不一定具备这种合同的全部主要内容,商品房认购协议本身为独立的合同,其可以与买卖合同并列,即如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思,则从程序、形式和内容上看,预约协议都已经符合合同的成立要件,即使日后签订正式合同,也不过是对预约协议的补充和进一步的细化。作为预约合同,双方当事人签订该协议的目的在于通过协商进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内容具备了购房合同成立的标准,就应该可以认为具备了主要内容,至于商品房认购协议书中没有约定的购房合同的内容当事人可以在之后通过协商补充的方法再予以确定。故商品房认购协议只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认为具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受了购房款。至于收受购房款的多少,笔者认为并不需要全部收取,因为在购房过程中,许多购房户采取的是分期付款的方式,一次性付款的比较少见。若限定为全部收受购房款,则条件过于苛刻,故只要全部或部分收受了购房款的,就可以认定出卖人已经按照约定收受了购房款。第三是双方当事人在协议中未明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同。一般来说,符合上述两个条件的情况下,商品房认购协议就可以认定为商品房买卖合同,但若双方明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,则说明双方认为还需另订合同之必要,则不能认定该协议为商品房买卖合同,仍应认定为预约合同。
综上,在商品房买卖合同纠纷中,商品房认购协议只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则仍需认定为预约合同。但是如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。