案例：

原告与被告签订《购房协议》，将被告承建的第三人房屋的第3-6号四个门面以总价款390024元出售给原告，并约定违约金为50000元。第三人在上述协议上签字同意将以上门面卖给原告，协议签订后，原告向被告首付了300000元，此款被告用以抵第三人欠被告的工程款。后第三人将上述门面出售给他人，致使原告无法得到上述门面，原告将这一情况反映给被告，但被告表示也无力解决，原告遂向本院起诉要求判令解除合同，由被告退还原告的购房款300000元,赔偿违约金50000元。

被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为被告是与第三人签订《房屋及门面抵工程款协议》，受第三人的委托将四个门面卖给原告，是委托代理关系，原告应向第三人主张权利。

分歧：

对此，有两种说法，一种认为委托代理关系不成立，被告应承担违约责任，即被告退还原告的购房款300000元,赔偿违约金50000元。一种认为委托代理关系成立，原告应向第三人主张权利。

评析：

笔者赞同第一种观点，因原、被告双方达成的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同。协议达成后双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中第三人将房屋及门面抵被告工程款后，被告却没有实际支配该门面，且第三人已将上述门面出售给他人，故被告不可能按合同约定向原告交付该房屋。鉴于合同实际已无法继续履行，故原告要求解除合同、并要求被告返还购房款300000元的诉讼请求应予支持。因被告不能在约定的期限内向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告赔偿违约金50000元的请求本院亦予以支持。被告称是受第三人的委托将四个门面卖给原告，是委托代理关系，原告应向第三人主张权利。 所谓委托代理，是基于被代理人的委托授权而发生的代理关系。委托代理是在一定的法律关系的基础上产生的，在这种法律关系中，对于受托和委托双方的权利和义务有明确的规定，一般表现为委托合同。委托合同是产生代理的前提，是委托方和受托方双方的法律行为。如在委托合同中没有明确授权，还必须由委托人再进行授权行为，代理关系才能成立。被告仅仅凭与第三人有《房屋及门面抵工程款协议》，就认定自己与第三人是委托代理关系，显然无法律依据，而且，即使是委托代理关系，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。故本案委托代理关系不成立，被告应承担违约责任，即被告退还原告的购房款300000元,赔偿违约金50000元。