案情简介

被告徐某因购买某房于2010年12月8日与中国银行某支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定贷款金额为166000元，贷款用途为借款人支付其购买坐落于湘阴县冬茅路的房屋的购房款。双方还于当日签订了《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》一份，抵押物为该房屋，该房屋于2011年1月28日在湘阴县房地产管理局进行抵押登记，抵押权人为中国银行某支行。2012年12月17日，被告徐某未经中国银行某支行同意与原告谢某签订《二手房买卖合同》一份，将该房屋以326000元的价格卖与原告谢某，并约定徐某在元旦之前提交房产证给谢某过户，如果徐某拿不到房产证给谢某过户，徐某无条件退还谢某贰拾万元整订金。合同签订后，谢某于当日支付徐某二十万元，后被告徐某一直未履行提交房产证给原告过户的义务，原告遂向本院提起诉讼如前。被告徐某与案外人彭某某于2011年7月18日在湘阴县民政局登记结婚，2013年7月16日在湘阴县民政局协议离婚，离婚协议书中关于财产的约定为“位于湘阴县某房屋归男方”。

几点思考

思考一：原被告在合同中约定徐某在元旦之前提交房产证给谢某过户，该约定是否包含徐某需协助原告办理过户手续的含义？

因原被告在合同中仅约定徐某在元旦之前提交房产证给谢某过户，按照字面理解为徐某只需履行将房产证交给原告的义务即可，至于要徐某协助原告谢某办理过户手续并不在合同约定范围之内，故徐某无需履行协助原告办理过户手续的义务。另一种理解为徐某在元旦之前提交房产证给谢某过户中过户的含义即包括协助办理过户手续的意思，因为双方签订房屋买卖合同的目的即将房屋产权转让给原告谢某，而转让房屋产权则必须办理过户手续，故徐某协助谢某办理过户手续符合双方签订合同的目的，且在房屋产权过户手续办理的实际操作中，除非是法院依法强制过户，也必须要由买卖双方同时到场才可完成。故双方虽未明确约定徐某需协助谢某办理过户手续但谢某仍可以起诉要求被告徐某办理过户房屋产权过户手续。

思考二：原被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？

关于原被告之间房屋买卖合同效力的问题，不论该房屋是徐某婚前个人财产还是夫妻共同财产，因为在离婚协议书中已明确该房屋归徐某所有，故徐某有权与原告签订房屋买卖合同，且该合同并无合同法规定的无效情形，故原被告之间签订是房屋买卖合同有效。

思考三：原告谢某请求被告徐某办理房屋产权过户手续是否有法律依据？

《合同法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告徐某未经抵押权人中国银行某支行同意而将抵押房屋转让给原告，这种转让行为要有效就必须符合“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”这一条件，具体就本案而言，即原告谢某必须代替徐某将中国银行某支行的债务予以清偿，从而使徐某与中国银行某支行之间的抵押权消灭，这样才能使徐某转让房屋给她的行为有效，进而可以依照双方之间的买卖合同要求被告徐某履行办理房屋产权过户的义务。如果谢某不能代替徐某将中国银行某支行的债务予以清偿，则徐某转让房屋给谢某的行为无效，从而使双方之间签订的房屋买卖合同目的无法实现，原告谢某只能选择请求被告承担违约责任或者请求解除合同，而不能请求继续履行合同，如果经法院释明后原告仍然坚持继续履行合同的诉讼请求，那么该诉讼请求将不能得到法院的支持。