(一) 首部

1、判决书或裁定书字号:湖南省华容县人民法院(2013)华民初字第391号判决书。

2、案由:房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方

原告周立仁,男,1969年7月23日出生,汉族,居民,住岳阳市岳阳楼区岳城社区白石组。

委托代理人李建华,男,1973年6月1日出生,汉族,华容县华民法律服务所法律工作者,住华容县城关镇。

被告陈绍辉(又名陈朝辉),男,1977年1月21日出生,汉族,个体工商户,现住华容县注滋口镇东街。

被告成建玲,女,1980年12月5日出生,汉族, 个体工商户,现住华容县注滋口镇东街(系陈绍辉妻子)。

委托代理人易小红,湖南昌言律师事务所律师(两被告共同的委托代理人)。

4、审级:一审。

5、审判机关和审判组织

审判机关:湖南省华容县人民法院。

合议庭组成人员:审判长:李虎;审判员:邓长华;人民陪审员:黄尚华。

6、审结时间:2013年9月10日。

(二) 诉辩主张

1、原告诉称

我与两被告签订了“房屋买卖合同”,将我所有的房屋一栋出售给两被告,两被告除按约支付了含定金在内的部分购房押金外,剩余购房款一直未支付,要求解除双方签订的“房屋买卖合同”,由被告向原告支付违约金15万元,并同时支付占有房屋期间的房屋租金。

2、被告辩称

我们与原告签订“房屋买卖合同”交付购房押金后入住了该房屋并进行了房屋装修,在合同约定的剩余购房款支付日由于原告外出无法联系上,我们带着购房款找到当地司法所请求帮助联系原告支付购房款,在找到原告后原告以我们没有按时支付购房款,现房屋已涨价,要求加价,否则要求解除合同。我们未按时交付购房款是由于原告联系不上造成的,而非我方违约不同意支付购房款,考虑到当前的市场行情,我们同意适当增加购房款数额,请求驳回原告的诉讼请求,保护房屋已买卖的事实。

(三) 事实和证据

湖南省华容县人民法院经公开审理查明: 2010年8月4日原、被告经协商,原告将自己所有的位于华容县注滋口镇新容街的房屋一栋作价376000元出售给被告,双方为此签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定:房屋出售为总房款376000元,买方一次性支付购房押金150000元,其中定金10000元,剩余10天之内支付,卖方打收条给买方,并于2011年11月20日之前付清所有房款。买方交清所有房款前,卖方按市场租赁价将房屋优先租给买方使用,包括租金在内。本合同生效后,双方任何一方不得要求终止合同,否则责任方须承担违约责任,并按已付押金的100%赔偿对方;买方付清房款后,卖方提供办理房屋所有权的相关资料,并协助办理权属手续,办理房屋所有权登记手续时,所需交纳的税费由买方承担。后双方又在合同上补签了二项补充内容:所有房款买方未按合同付清,卖方有权扣除定金并收回房屋;卖方必须在12月12日之后将房子二间门面交给买方使用，如违约卖方须负责买方的门面租金。合同签订后，被告于合同签订的当天付给原告购房定金10000元,2010年8月13日被告通过邮政储蓄转账和汇款给原告140000元。双方签订房屋买卖合同后，原告即到衡阳市做生意，2010年10月10日和13日被告陈绍辉退还了原租赁原告两间门面的租赁户各500元押金后，搬进了诉争房屋，对该房屋进行部分改造后一直经营机电配件生意至今。2011年11月20日合同约定的付款时间到后，因联系不到原告，被告持金额为23万多元的存单二张到注滋口司法所要求提供法律援助，请求司法所出面联系原告解决问题。注滋口司法所负责人熊军接待了被告，并与被告一同于2012年5月20日到衡阳找到原告协商，原告提出现在房屋已升值需加价15万元，由于被告不同意加价金额，双方没有达成协议。2013年3月18日原告回到注滋口镇，找到被告要其从诉争房屋中搬出，双方发生争执，经注滋口镇派出所和司法所共同出面调解，原、被告双方达成了房屋买卖总价上涨为485000元的协议。4月初,原、被告双方一起到华容县房地产管理局办理过户手续时，被告知诉争房屋土地使用权性质为集体用地，因土地征用手续问题双方未能办理房产过户,也未按调解达成的协议交付购房款。另查明,诉争房屋原告在1991年5月18日报建时办理了《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》,该两份许可证注明:本建设工程符合城市规划要求,准许建设;本用地项目符合城市规划要求,准许办理征用划拨土地手续。另庭审核实该房屋原租金为每间每年4500元。

    上述事实有下列证据证明：

1、当事人的陈述；

2、周立仁与陈绍辉、成建玲签订的房屋买卖合同;

3、周立仁取得的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证;

4、周立仁出具的定金收条和陈绍辉汇款给周立仁的邮政储蓄汇款凭据;

5、陈绍辉、成建玲支付诉争房屋原承租户押金收条二张和房屋装修凭证;

6、陈绍辉、成建玲存单二张及华容县注滋口镇派出所、司法所证明。

(四) 审判案理由

湖南省华容县人民法院经审理认为:原被告通过协商,签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,虽然诉争房屋原来是集体用地性质,但该房屋所在地域已纳入了城市建设规划范围,《建设用地规划许可证》确定了准许办理征用划拨土地手续,双方对诉争房屋的买卖行为,不违反法律、法规的强制性规定,双方所签房屋买卖合同有效,应受法律保护。合同签订后,被告按合同约定支付了购房定金和押金,在合同约定的付款日因原告不在当地,被告找到当地司法所请求法律援助,提存应付的购房款并请司法所派人联系原告解决问题,说明被告有履行合同的意愿,只是由于本案的特殊情况,被告才无法按时向原告交付余下购房款,导致被告没有按合同约定履行付款义务,不应简单地认定被告违约。从司法所派人找原告协商的情况看,原告要求解除合同是因为该诉争房屋已升值而提出的,从维护交易安全出发,继续履行合同较为符合本案的实际情况,故对原告要求解除双方所签房屋买卖合同的诉讼请求本院不予支持;原告要求被告支付占用诉争房屋期间的租金的诉讼请求,因该案是因房屋价格上涨造成的未能按期履行,根据本案实际情况,被告从实际进驻使用诉争房屋起到请求司法所提存购房款止支付房屋租金较为适宜,但应扣除被告代原告支付给原承租户的押金,故对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求,本院予以部分支持。原、被告为房屋买卖发生争执后,经当地派出所、司法所组织双方调解,双方达成将房屋总价款提高到485000元的协议,庭审中被告自愿按上述价格履行并负担土地征用费用的辩论意见,是依法行使自己的诉讼权利,不违反法律规定,本院予以确认。

(五) 定案结论

湖南省华容县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,第六十条,第一百零七条,第一百三十五条,第一百五十九条的规定,作出如下判决:

一、周友仁与陈绍辉、成建玲所签订的《房屋买卖合同》继续履行;

二、陈绍辉、成建玲在本判决生效后十日内支付周友仁购房款335000元(房屋总价款485000元减去已付款150000元的金额);同时周友仁提供有关房地产资料协助陈绍辉、成建玲办理房地产过户手续,有关产权过户及土地征用费用由陈绍辉、成建玲负担。陈绍辉、成建玲在支付完购房款后,如周友仁未协助办理相应产权过户手续,陈绍辉、成建玲可凭本判决书自行办理。

三、陈绍辉、成建玲在本判决生效后十日内支付周友仁房屋租金8864元(从2010年10月13日起至2011年11月20日止按每间门面每年4500元计算,两间门面共计租金为9864元,减去陈绍辉、成建玲代周友仁支付原租赁户1000元后的数额)。

四、驳回周友仁的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按

照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6940元，由原告周友仁、被告陈绍辉、成建玲各负担3470元。 

(六) 解说

本案涉及的问题是合同履行中如何遵循诚实信用原则的问题,在合同履行中只有合同双方按照约定全面履行自己的义务,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务才能使合同得以顺利履行,保护合同双方的交易安全。本案中,原告外出后没有将自己的联系方式通知被告,致使被告无法按时向原告支付购房款,表面上看是原告违约没有按合同约定付款,但实际情况是由于市场行情变化,房价上涨,原告想增加原房屋买卖价格而作出不与被告联系造成被告不能按时付款的结果,原告的行为实际上违反了诚实信用原则,是导致纠纷发生的原因,故本案处理没有简单地认定被告违约,而是根据案件实际情况作出了继续履行合同的判决。因被告自愿增加部分购房款,且双方在有关部门调解处理时达成了增加数额的意见,故判决按此金额计算余下购房款也是遵循诚实信用原则,且该案判决生效后,原被告已自动按判决履行了自己的义务,这样本案的处理既保护合同的严肃性也维护了交易安全。