[案件基本信息]

1、 判决书字号

一审案号：湖南省湘阴县人民法院（2012）湘民一初字第708号

二审案号：湖南省岳阳市中级人民法院（2015）岳中民一终字第26号

2、案由：商品房买卖合同纠纷

3、当事人：

上诉人（原审被告）湖南嘉雅房地产投资置业有限公司

被上诉人（原审原告）刘建玲

[基本案情]

2011年2月18日刘建玲与湖南嘉雅房地产投资置业有限公司（以下简称嘉雅公司）签订《商品房买卖合同》，购买了嘉雅公司开发的面积为138.61平方米，位于第03栋第12层1202号房。单价为每平方米2799.22元，总金额388000元。”合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、商品房权属登记的交易、备案等手续费，由出卖人承担”。同时该合同附件四 《商品房销售补充协议》第三条中第1项约定：国土证、房产证、水开户、电开户、办产权证等手续由出卖方统一办理，所有办证费用由买受人根据国家规定标准交纳。”第十六条“出卖人自住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当在保修范围和保修期限内履行保修义务。”刘建玲于2011年2月8日交纳购房款38.8万元。2011年3月份交付房屋后，刘建玲发现房屋漏水。嘉雅公司责成工程承包方进行第一次维修后，刘建玲于2011年6月26日与甘立荣签订《装修协议》，并于2011年7月4日支付了甘立荣装修款1万元。2011年9月6日刘建玲与湘阴欧派商场签订《欧派企业厨柜购货合同书》，合同约定的货款为26600元，货款当场付清，合同产品预计交货日期为2011年10月18日，2012年5月22日湘阴欧派商场对此单业务申请开出发票为26600元。刘建玲购买湘阴县湘华居建材行的瓷砖，2012年5月21日湘阴县湘华居建材行申请开出“马可波罗陶瓷35300元”的发票。2011年10月15日刘建玲购买湘阴县水暖电器批发商行的电线水暖器材花费6159元。2012年3月24日嘉雅公司作出《嘉雅豪园C栋1202室外墙漏水整改方案》，该方案载明，嘉雅豪园1202室客厅西边墙及屋面出现多处漏水现象，经过一年期间5次整改未能维修好，现经开发商、质监站、监理单位、施工单位技术人员共同现场查看，发现其原因主要是梁和砖墙之间的伸缩所致的裂缝造成，通过多方技术人员讨论研究作出了整改方案。嘉雅公司认为刘建玲拒绝交付门钥匙而无法按方案进行修复。刘建玲于2012年6月15日提起诉讼。2012年9月26日，原审法院组织有关人员依据刘建玲的申请对现场进行勘验、拍照。图片中显示进行了部分电线、水管的安装。2012年10月18日，原审法院进行第一次公开开庭审理，庭审中嘉雅公司承认“实际上安上去的只有水管，只能作价”，此后双方达成如下协议：一、刘建玲于2011年2月18日在嘉雅公司所签订的商品房买卖合同由刘建玲向嘉雅公司购买的湘阴县文星镇新世纪大道（新汽车站对面）的嘉雅豪园第03栋12层第1202号房变更成第03栋11层第1103号房（其中双方不考虑房屋面积，房屋面积大小差异双方不计），房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由嘉雅公司公司负责办理，刘建玲提供办证的相关证件。二、刘建玲在原合同房内进行了初级装修和提起诉讼的预交诉讼费等，由嘉雅公司补偿刘建玲人民币贰万元整（￥20000.00元）。以上协议经双方签字生效。2013年3月12日刘建玲方收到补偿款2万元。2014年3月份刘建玲要求办理产权证时，拒绝了嘉雅公司要求其补交办证费用1.8万元的请求。刘建玲遂认为法院的调解协议不具有法律约束力，没有结案而要求作出判决。原审法院于2014年10月31日第二次公开开庭进行了审理。庭审中刘建玲增加诉讼请求要求判令嘉雅公司依合同约定办理已兑换的03栋1103号房屋产权手续。嘉雅公司答辩认为法院已调解结案，应按调解协议执行。

[案件焦点] 在诉讼过程中一审法院主持调解达成的协议是否有效。

[法院裁判要旨]

湖南省湘阴县法院认为，1、双方在本案第一次开庭后，经组织调解，曾达成协议，但是该协议在形成与履行过程中既存在一些法律障碍，除部分履行外，又因为双方对文义的理解分歧而导致反悔终止，故此，嘉雅公司主张按该协议执行对抗刘建玲的合同权利，既不符合合同法上的公平原则，又违反诉讼程序上的调解和解让步不适用自认的规则。双方在诉讼中虽合意兑换了房屋，刘建玲也已对兑换的房屋进行了装修并实际入住，但这些并不影响刘建玲因交付的商品房存在有碍居住安全的质量问题构成根本违约而提出解约主张的合法成立，故刘建玲提出的解除合同诉求，予以支持。2、关于合同解除后刘建玲损失的认定及承担问题。证人甘立荣没有到庭，但根据现场勘验的照片中可以看出进行了水暖电线的部分安装，故对装修费可作部分认定，酌情认定10000元。刘建玲没有提供其所购厨具和瓷砖已安装在合同中的房屋内，不能证明损失已实际发生。但购买货物后因换房而致尺寸规格有所变化，所购买的货物可能不能使用，为防止损失的扩大，刘建玲可采取其他方式处理尚未使用的货物，在处理货物中必然发生损失，酌情认定货款50%的损失，即13300元和17650元。四是从现场勘验图片中可以看出进行了部分电线水管安装，且庭审中嘉雅公司承认“实际安上去的只有水管”，因此该损失可认定。上述损失虽然在调解协议中已作处理，且已履行，但刘建玲方在调解书送达前已反悔，因此，应作判决处理。五是现场勘验费550元，在原调解协议中没有作处理，应作认定。上述损失共计47659元，应由嘉雅公司承担。②刘建玲诉称的利息损失问题。刘建玲方认为调解协议实际达成时间为2013年3月12日，因此其利息计算起止时间为2011年2月8日起至2013年3月12日止计算25个月另4天即38.8万元×1.08%×25个月另4天= 105310元。刘建玲诉请要求嘉雅公司承担3880元违约金的问题。刘建玲的该诉讼请求不予支持。其理由是：一是双方签订的合同中对房屋质量问题仅有合同第16条进行了约定，而该约定仅为出卖人承担维修责任，没有约定计算违约金。二是已经计算了刘建玲的损失。刘建玲诉请兑房延期办证违约责任要求嘉雅公司承担3880元违约金的问题。原合同已约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”同时调解协议中约定房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由嘉雅公司公司负责办理，刘建玲提供办证的相关证件，且原合同约定了办证期限，从该约定的文意中可知刘建玲不需要缴纳相关税费，所有税费均应由嘉雅公司承担，嘉雅公司至今未为刘建玲办理产权证，应承担违约金3880元。3、至于嘉雅公司已履行并为刘建玲所接受的部分权利义务，原审法院予以肯定，具体处理如下：①刘建玲诉请要求嘉雅公司返还购房款38.8万元的问题。在诉讼中双方合意已接受兑换房屋，应视为该购房款已以兑换房屋冲抵实现，刘建玲主张的返还购房款已经实现，无权再主张返还。②刘建玲诉请判令嘉雅公司为兑换的03栋1103房办证的问题。双方在诉讼中达成调解协议，已将房屋进行兑换，虽然没有约定办证时间，但权利人可随时要求对方履行义务。因此，该诉求应予支持。至于所缴纳的税费问题，根据双方在调解协议上的约定“房屋产权证及其他物权证件均按原合同由嘉雅公司公司负责办理，刘建玲提供办证的相关证件。”从文意上理解，刘建玲只提供办证的相关证件，无需缴纳相关税费，因此其所有税费均应由嘉雅公司缴纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第一款、第六十七条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、解除刘建玲与嘉雅公司2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》；二、嘉雅公司在判决生效后三十日内将兑换的第03栋1103号房屋办理产权手续给刘建玲，相关的税费由嘉雅公司缴纳；三、由嘉雅公司赔偿刘建玲的损失和违约金156849元（10000元+13300元+17650元+6159元+550元+3880元+105310元），抵减嘉雅公司已支付的20000元，余额为136849元，在判决书生效后三十日内付清；如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘建玲的其他诉讼请求。本案案件受理费7000元，由刘建玲承担1000元，嘉雅公司承担6000元。

　　 湖南省岳阳市中级人民法院审理后认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十八条规定，“下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书：（一）调解和好的离婚案件；（二）调解维持收养关系的案件；（三）能够即时履行的案件；（四）其他不需要制作调解书的案件。对不需要制作调解书的协议，应当记入笔录，由双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后，即具有法律效力”。 《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十三条规定，“根据民事诉讼法第九十条第一款第(四)项规定，当事人各方同意在调解协议上签名或者盖章后生效，经人民法院审查确认后，应当记入笔录或者将协议附卷，并由当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后即具有法律效力。当事人请求制作调解书的，人民法院应当制作调解书送交当事人。当事人拒收调解书的，不影响调解协议的效力。一方不履行调解协议的，另一方可以持调解书向人民法院申请执行”。本案刘建玲因商品房买卖合同纠纷产生争议诉至法院，湘阴县人民法院在诉讼过程中组织双方当事人调解并达成协议。协议明确约定经双方签字生效，双方当事人均同意按签字最终确认的内容执行。协议签订后，协议的内容除“房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由嘉雅公司公司负责办理，刘建玲提供办证的相关证件”因双方理解不一，没有履行完毕外，其余内容均已履行完毕。上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人及湘阴县人民法院原合议庭多数成员亦在协议上签名，因此，该协议已经生效。2014年3月，因办证费用产生争议，刘建玲认为没有结案而要求作出判决。湘阴县人民法院于2014年10月31日第二次公开开庭进行了审理并作出判决，程序违法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省湘阴县人民法院（2012）湘民一初字第708号民事判决；二、本案发回湖南省湘阴县人民法院重审。

[法官后语]

本案系一起商品房买卖合同纠纷案件，在一审诉讼过程中经一审法院组织，双方当事人达成了协议，并部分履行，但因协议中没有明确约定房屋兑换后办证费用由谁承担，双方由此又产生争议。刘建玲认为并未调解结案，而要求法院继续审理作出判决。嘉雅公司认为纠纷产生后，经原审法院组织达成协议且于2013年3月13日前完全得到了履行。刘建玲对此案如不服，可依法申请再审。原审法院在未启动再审的情况下直接继续审理并作出判决，程序违法。因此，案件的争议焦点是本案是否已经调解结案。如已经调解结案，则一审法院准许刘建玲变更诉讼请求，继续审理并作出判决程序违法。如未调解结案，则一审法院继续审理并作出判决正确。而要判断本案是否已经调解结案则要分析一审法院主持达成的调解协议是否合法有效。一种观点认为，纠纷产生后，原审院在诉讼过程中组织双方当事人调解并达成协议，协议虽约定经双方签字生效但由于一审原合议庭成员中有部分成员未在调解笔录上签字，不符合《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十三条“根据民事诉讼法第九十八条第一款第(四)项规定，当事人各方同意在调解协议上签名或者盖章后生效，经人民法院审查确认后，应当记入笔录或者将协议附卷，并由当事人、审判人员、书记员签名或者盖章后即具有法律效力。…”的规定，应视为协议未产生法律效力。故原审法院对本案在达成协议后继续进行审理，并未违反法定程序。一审法院即持该观点。另一种观点认为，本案纠纷产生后，湘阴县人民法院在诉讼过程中组织双方当事人调解并达成协议。协议明确约定经双方签字生效，双方当事人均同意按签字最终确认的内容执行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人及湘阴县人民法院原合议庭多数成员亦在协议上签名，因此，该协议已经生效。2014年3月，因办证费用产生争议，湘阴县人民法院于2014年10月31日第二次公开开庭进行了审理并作出判决，程序违法。笔者同意第二种观点。理由如下：1、根据少数服从多数的合议规则，该案一审时由三人组成合议庭进行审理，已有二名合议庭成员在调解协议上签字，应视为多数合议庭成员同意该协议，即使另外一名合议庭成员未在调解笔录上签字或不同意该协议，亦不影响该协议的效力。2、协议经双方自愿签订后，协议的内容除“房屋产权证及其他物权证件仍按原合同由嘉雅公司公司负责办理，刘建玲提供办证的相关证件”因双方理解不一，没有履行完毕外，其余内容均已履行完毕。3、刘建玲原来购买的房屋面积为138.61米平方米，向北朝向，达成协议时兑换房屋的面积为143.81平方米，但并未增加价款，而且嘉雅公司已经对刘建玲原购买房屋进行的初级装修进行了补偿。如认为未调解结案，仍判决支持刘建玲的要求的利息、违约金、损失等诉讼请求，明显与事实及与双方当事人当初达成协议的本意相违背。4、关于房屋办证费用，在2011年2月18日刘建玲、嘉雅公司签订《商品房买卖合同》中约定由刘建玲承担。一审法院达成调解协议，刘建玲于2013年3月12领取补偿款的次日，其在与嘉雅公司签订的《商品房销售补充协议》的第三条中第1项再次明确约定：“国土证、房产证、办产权证等手续由出卖方统一办理，所有办证费用由买受人根据国家规定标准交纳”。因此，调解协议虽对兑换的第03栋1103号房屋办理产权的税费由谁承担约定不明，但其后双方当事人通过签订《商品房销售补充协议》明确约定了由刘建玲承担。故刘建认为办证费用应由嘉雅公司承担没有事实依据。鉴于该案已经经一审法院调解结案，一审法院再次审理并作出判决，违反了法定程序，二审法院亦不能改判，而只能发回重审并向一审法院释明应明确书面告知当事人，本案已经调解结案。如当事人申请制作调解书，应当制作调解书。当事人拒收调解书的，不影响调解协议的效力。