法官建议购房者可对住房先进行预告登记
法制周报记者 何金燕 通讯员 欧阳翥 陈中伟
现实生活中，为谋取非法利益，开发商“一房二卖”的现象并不鲜见，由此引发了不少纠纷，严重侵犯了消费者的合法权益。
近日，株洲市株洲县人民法院和岳阳市湘阴县人民法院审结了两起“开发商一房二卖”的案件。法制周报记者分别采访了两案的主审法官，透析该乱象背后的法律问题。
开发商违约转卖房屋
两年前，王某与株洲某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，依法取得某楼盘一套商品房。依照合同约定，商品房经验收合格后交付使用。但在约定的期限过后，开发商并未依约将房屋交付给王某，而是将该房屋以公证方式出售给了第三人丙某。王某遂将该公司诉至法院。
此前，王某与开发商双方曾约定，将被告先前欠原告的借款转抵房款，被告向原告出具了23万余元的收据一张。后原告无法取得房屋找被告协商未果，原告请求解除《商品房买卖合同》；要求被告返还原告已付购房款23 万余元及利息4万余元，并承担23万余元的赔偿责任。
法院审理后认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行。原告依约支付房款23万余元，被告违约未交房，也未办理相关登记手续，而将该房屋另行出卖，属于违约行为。
法院审理查明认定，被告的一房二卖行为已构成违约，应依法承担违约及赔偿责任。据此，依法判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；由被告退还原告已付的房款23万余元及支付利息，并由被告赔偿23万余元。被告后提出上诉，二审法院受理后判决维持原判。
株洲县法院民一庭庭长安文娜认为，“约定就应当遵守。”本案给房屋买卖中的当事人以警示：不要因房屋未正式交付使用，未办理房屋产权证就随意违约。否则，就要付出相应的代价。
一房两卖 产权归谁
2013年3月16日，熊某与湘阴县某房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买其开发的“某商业中心”1102号房屋一套。同年3月15日，熊某以优惠价支付35万元的购房款，并交纳了产权证办证费用1万余元。同年4月1日，熊某交纳了物业管理费，办理了房屋交接手续，后对房屋进行了装修。同年年底，熊某入住新房，房地产公司却一直未依约办理房屋产权登记手续。
2015年，熊某通过第三人杨某得知，为以房抵债，2012年5月28日，该房地产公司与杨某签订了购买“某商业中心”9套房屋的房屋买卖合同，其中包括熊某居住的房子，且这些房屋买卖合同均已在房地产管理局办理了合同备案登记。
让熊某不解的是，第三人多次要求熊某交房。双方发生争议，熊某将该房地产公司诉至法院。
法院审理后认为，熊某与被告以及第三人与被告签订的房屋买卖合同均合法有效。主审法官陈飞涛分析，根据2015年全国民事审判工作会议纪要中“关于一房数卖的合同履行问题”的规定，一般应按照以下原则处理：已办理房屋产权过户登记的优先于未办理过户登记的；均未办理产权过户登记，办理了预告登记的优先；既未办理产权过户登记又未办理预告登记，先占有的优于后占有的；均未占有的，应综合考虑买受人实际付款数额的多少及先后，是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以考虑。
由此，一审法院判决由被告继续履行与熊某之间的合同，为其办理房屋产权登记。宣判后，第三人杨某上诉至岳阳市中级人民法院，二审法院判决维持一审判决。
法官 ：
购房者可对房屋预告登记
安文娜告诉记者，不少开发商为套取贷款，会与多个真实买受人签订虚假买卖合同。她指出，一房二卖会造成房地产交易市场的混乱无序，侵害善意买受人的权益，也会增加原本不必要的交易成本和风险。在商品房（一手房）预售时，购房者可就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商一房二卖，防止和避免其把已经出售的住房再次出售或进行抵押。针对二手房的购买，购房者应当进行产权调查，看房产是否有一房二卖的情况。购房者也可采取提存房屋产权证的措施，要求出售方将房屋产权证提存在第三人处，待办理房屋过户手续时，再从第三人处取出产权证。
安文娜认为，司法审查只是事后救济，是填补损害纠正错误的补救途径，要彻底解决一房二卖纠纷，还应从预防入手，应加强商品房开发和销售过程中的制度建设，加大相关部门的监管力度，加重对违规操作的处罚力度，从根本上杜绝一房二卖现象的产生，引导商品房交易市场回归良好有序的状态。
陈飞涛则分析，此类乱象彰显法律对开发商的惩罚力度不大，对开发商应处以的刑罚没有作出特别规定，导致在司法实务中处理此类纠纷多用民商法规则。其提议，开发商进行房屋预售或出售时，行政管理机关应跟进管理，由行政机关在开发商的售楼中心进行管理，电子张榜跟进同步公示。
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