近日，华容县人民法院审结了一起金融借款合同纠纷案，驳回了银行关于对按揭商品房享有优先受偿权的请求。

2015年11月23日，某银行华容支行与刘某签订《个人一手住房贷款合同》，约定：刘某向银行贷款29万元用于购买一套商品房，贷款期限240个月，并以合同项下贷款所购房屋向银行提供抵押，并在相关部门办理了预购商品房抵押登记。至起诉之日止，该住房仍未办理房屋所有权登记。贷款发放后，刘某仅按约定偿还了8期贷款后，自2016年8月10日后未再按约还款，银行遂将刘某起诉至法院，要求刘某偿还所有欠款余额及对预告抵押登记的房屋享有优先受偿权。

法院经审理认为，以建筑物或正在建造的建造物设定抵押，依然应当依据《物权法》第一百八十七条规定，以抵押登记为准，即抵押权自登记时设立。本案中，某银行华容支行作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就时对房屋办理抵押权登记的请求权，可对抗他人对该房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，自然也就无法享有优先受偿权。此时，购房者未按约定支付放款，银行也就只能依据相应的贷款合同、保证合同约定，请求购房者支付房款，保证人承担保证责任。为此，驳回了某银行关于对预告登记的商品房享有优先受偿权的请求。

法官提醒：通过向银行贷款按揭购房是民众通行的购房方式，根据《物权法》第二十条规定，预告登记目的是为保障将来实现物权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，预告登记是将未来债权人请求债务人配合进行物权登记行为的债权予以物权化以获得对抗他人物权的一种登记。本质上，预告登记并不产生实际的物权，仅仅是一种物权登记的请求权，所以并不能产生相应的物权效力。所以，无论是商品房预售登记还是抵押预告登记权利人均应在条件成就时及时办理正式的权利登记，以防权利受损。